最近一两年，胶州楼市有点偏离焦点。
也许是之前的利好输出略显透支，也许是较大的供货拖累了节奏，当西海岸供销两旺常年霸榜，城阳杀入主城，量价齐齐突破，即墨还有个西部片区屡屡露脸，本来与前三者并驾齐驱的胶州楼市，却更多地暴露出自己的难——残酷又现实的价格战，爆款与热盘名单里习惯性的靠边站，甚至大多数媒体都有点畏惧印象里胶州的“偏远”，只是隔空吐槽胶州楼市的“惨”。
胶州楼市到底怎样，是不是真的举步维艰，抵近观察才有机会接触答案，近日，房产君奔赴胶州，为胶州楼市测温。
01
中建锦绣天地
“开盘两年来，价格没有涨”
胶东机场是胶州楼市最足的底气，中建锦绣天地是胶州最大的机场概念盘。2019年项目开盘前，房产君曾到访过这个项目的售楼处，当时的印象就是广袤田野里树起一座城堡。巨幅的土地搭配荒郊野外的地段，这个有些质感的建筑显得格外突兀。
一年以后再到中建锦绣天地售楼处，突兀感消失了，因为那个接待中心搬家了，从项目现场那个高大上的“会所”搬到了三四公里外的沽河大街市民中心。这个新接待中心从外观到内部都相当“临时”，空间小，装修简约，它能“逆袭上岗”的理由大概是离着204主干道更近，到此看房不至于带来“过于荒僻”的观感。
在临时售楼处逗留的20分钟里，房产君是唯一一组到访者，也许是来的客人较少，接待中心将更多精力放在了电话邀约。大厅里设置了专门的电销区，至少七八位工作人员忙着拨打电话，我们更在休息区的角落里，看到了一大叠打印好的客户电话表。
在楼市火爆的2017-2018，中建是青岛市场最大的赢家之一，爆款中建锦绣城常年居于销量榜的前列，以至于中建以更大手笔转战胶州机场板块，人们也曾猜想其会否再创奇迹……
事实证明，奇迹不会经常发生，尽管中建的圈地规模让人震撼，但2019年开盘以来，锦绣天地战绩平平，青岛网上房地产上的数据表明，该项目至今3批次房源拿证，500多套房子总共网签不到200套。售楼处里摆放着6800元/ 起的广告拉栏，置业顾问说，开盘以来，我们的价格没有涨……
02
中建锦绣天地
“没有新机场，就没有新天地”
有机场这面大旗，有了中建的央企身份背书，还有锦绣城这个成功的先例，锦绣天地的起势为何平平？
也许是因为“时候不到”。中建锦绣天地紧邻李哥庄镇东南的机场宿舍和拆迁安置区，蓝图上的配套内容还是不错的，有大型商超，有幼儿园，有星级酒店，附近还有滨河商业区，但这些配套需要多长时间能够“变现”？谁也说不准，而项目现场所能呈现的就是直观的荒野和工地，在当前的楼市心态下，有多少需求会被吸引来“赌明天”？
机场员工和机场相关机构的工作人口很自然地被中建当作自家超级大盘的启动力量，但结果就是，一年多来，锦绣天地从中获得的输能远不如预期。毕竟，胶州已经在项目周边和胶州主城区建设了两个机场宿舍，仅项目附近的一个就有3000多套房子，“机场系”人群最有购买需求的第一波给锦绣天地留下的份额并不多。
想以机场的名义撬动投资？锦绣天地所在片区，有机场宿舍3000多套，有周边村庄拆迁安置7000多套，加上锦绣天地本身的7000套左右，如此大体量的房源存在，困难的可能不止是为新房销售提速，二手房阶段的起价恐怕也十分不易，想想西海岸某超级大盘价格时不时来个“回到从前”，锦绣天地两年价格不动也差不多是一个道理。
更何况这接近2万户高层住宅需要多少配套才能拥有舒适体验？从已有的规划结合片区现状看，短时间内没有尽善尽美的可能，别的不说，已有地铁和已规划地铁线路站点，距离锦绣天地最近“开车10多分钟”，是不是又像极了西海岸那个著名的“飞地”？！
除此之外，锦绣天地的户型似乎也有些偏离当前市场的喜好。最小套三户型99平，市场更流行的是89平产品；130平做成了单阳台，而市面上更受青睐的明明是连体双阳台；143平套四有了双阳台，偏偏还是封闭式没有面积赠送的，让购房者得不到”实惠”，又怎会有人见人爱的市场待遇？
03
万科公园大道
“多了精装，每平高出三四千”
中建锦绣天地可能在等机场落地，和机场概念关系不那么直接的胶州主城区又是怎样一种情况呢？房产君首先来到了万科胶州首作——万科公园大道。也许是因为接近午餐时段，我们又成了那个时间点唯一的一组到访。
万科的售楼处一如既往地盖出了调性和品位，据说是参照国外某博物馆建设，内部参观路线布局也凸显出万科这个曾经的行业一哥的成熟和老道。
公园大道项目南侧是三里河公园，北侧是胶州植物园，胶州市政府近在咫尺，算是位于胶州主城区核心地段。网上房地产显示，去年6月开盘以来，已网签房源是331套，不足已拿证的一半，作为万科区域首发项目，这个成绩有点拿不出手。
价格可能是个天然的“挡火墙”，1.3万元/平起，好一点的户型和房源价格都往1.5万元/平以上走，这个价格与周边1公里范围内的竞品相比，每平高出三四千元，虽然它比竞品多了“精装”。
说到精装，公园大道采用的是万科精装里的翡翠系“高标”，有意思的是，同属一个小区，不同户型的“翡翠”还有所差别，140多平以上户型带中央空调，130多平以下户型不带中央空调，当然这也是为什么公园大道大面积房源价格会略高一些，尽可能覆盖更多需求群体，在这样一种市场环境下，万科用心良苦。
2.9的容积率可能是居住体验里的短板，过于整齐的楼座排列，让部分房源的光线摄入难以全天候充足，部分户型设计也存在与主流需求不搭的瑕疵，比如129户型做不到全明，与胶州主城在售最高价的定位还是有些落差。
置业顾问告诉房产君，下一期开盘房源，因为距离景观更近，价格可能要涨到一万七，这会是一种“逼定”手段吗？
04
花样年碧云天
“毛坯交付，每平便宜三四千”
花样年碧云天就是刚刚说到的万科公园大道的竞品，在它的“非现场”售楼处，房产君听一起来的朋友说，刚刚走了两组访客，一组已经离开，一组早就离开。
售楼处里最醒目的是一人多高的大号楼座沙盘，置业顾问说，这样拉近楼座模型与客户的距离，让大家看得更真切，在我们看来，这样的沙盘可以削弱因为高密度带来的视觉压抑，让35层的高层群看起来不会太密集。
与中建锦绣城相比，甚至与万科公园大道相比，碧云天至少在户型设计方面，做了非常多的贴近市场需求的努力。比如超多的面积赠送。南北双侧的开敞阳台，赠送面积七八平之多，大125和138两种户型做到了两梯两户，有面积不小的独立或共享电梯间，三种户型都做到了全明。
碧云天项目采用当前市场信任度最高的毛坯交付，价格方面更是做到了每平米一万元出头。最好的楼层也有1.1万元/平左右的房源，比相隔不远的公园大道每平便宜了4000元以上。
如此低价，并没有换来碧云天的销路大开。根据网上房地产的数据，这个项目去年9月开盘至今，400多套取证房源只有124套网签记录，网签率甚至不如贵了许多的万科公园大道。
碧云天35层的楼座高度带来了居住体验隐忧，南侧相邻小区最高18层的楼座对景观和采光效果多少有些影响，更难的是低潮期相互搏杀的局部环境。
05
胶州楼市
“这里的春天尚未到来”
胶州市场的整体低迷是有目共睹的，而三里河主城区的需求群体相对独立却有多个楼盘相邻PK，使得谁都无法成为爆款。
公园大道、碧云天所在的福州南路片区，实质上三国演义，另一个主角是奥园雍景天著，也就是2019年因为种种原因闹出不小风波的奥园首府壹号的二期。网络信息显示，这个项目在售房源精装均价差不多一万二三，以大平层为主，青岛网上房地产并没有该项目的成交记录。
在重向刚需转向市场潮流中，胶州主城区的这三个项目偏偏“以大为美”，中大户型占比较高，甚至在定价上，更大的户型定价更高。这其实也能从一个侧面解释为什么几个项目卖得不那么快，高端改善人群相对不那么海量，对品质有更高的追求和理解，偏偏对购房置业的紧迫度并不大高。
最近一两个礼拜，青岛多个片区的房地产市场被传升温，有人说，浮山后开始“缺房”，有的说城阳又被“加码”的共有产权新政点燃，但房产君在胶州三个楼盘的亲历却说明，胶州市场的春天尚未到来。
与青岛楼市的其他主要板块相比，胶州楼市还是相对独立的，与主城关联度不够，也没有太多外来性购买力，只靠内需驱动，无法保持2018年后那种强劲的节奏。
但也许这个市场正处在一个临界点，一方面置业成本被压到了实处，另一方面，诸多利好可能已经到了真正的变现期。机场大概率今年投用，它不仅仅是一个交通概念，也是产业聚集和人口涌入的信号，当之前的预期转变刚需，和相对低廉的价格自然会有正向的化学反应。
何况胶州未来的好消息并不止一个机场，还有上合示范区，代表青岛贴近国家战略，2019和2020年，胶州都入围中国社科院最具投资潜力县市级区域全国100强，而且是整个山东唯一上榜的县级市。
“非传统大鳄”宝能来了，在大沽河领域一掷百亿，能和万科掰手腕的它，在投资方向的嗅觉也能为胶州的再度爆发提供一点说服力。青岛大学胶州校区接近动工，三甲级的东方医院接近竣工，融创胶州项目月销接近200套……也许，胶州楼市当下的低调，只是曙光大放前的黎明静悄悄。
本文来源：青岛市房产咨询
